*下記はPDFよりテキストを抽出したデータです。閲覧はPDFをご覧下さい。

GL プロパティーズ ──満を持して開発事業をスタート AUGUST 2011　　18 マルチテナント型施設を来春着工 ──日本と中国でトップシェアを握っていますが、そ の多くは以前にプロロジスが抱えていた資産です。
改 めてＧＬプロパティーズの成り立ちの経緯を説明して 下さい。
　「今は別の会社なので詳細は控えますが、二〇〇八 年秋の金融危機を受けて、プロロジスが中国の資産の 全て、および日本の資産の一部をシンガポール政府系 の不動産会社ＧＩＣリアルエステートに売却すること になりました。
その資産を管理するため、〇九年三 月にＧＬＰ（Global Logistic Properties）が設立さ れました。
当社はその日本法人という位置づけです。
資産が移管されるのと同時に、私も含めてスタッフの 一部もプロロジスから当社に移籍したというのが大き な流れです」 ──ではＧＬプロパティーズの役割は、資産の管理を するアセットマネジメント事業に限定されるのでしょ うか。
　「もちろんそれも我々の事業の中核の一つですが、 それだけではなく、物流施設の直接的な運営・管理 をするプロパティマネジメント（ＰＭ）事業や、物流 施設の新規開発を手掛ける能力も有しています。
実 際に中国ではこの二年間で数多くの新しい物流施設 をマーケットに供給してきました。
物流不動産専業と して、開発から管理・運営、リーシングまでを一気 通貫で行えるのが我々の強みです。
そのために必要 な人材も社内に揃えている」 ──設立からこれまでの間、日本における新規開発 の実績はありません。
プロロジスとの間に新規開発に 着手しないという取り決めがあったとも聞いていま すが。
　「確かにそのような取り決めがありました。
しかし、 その期限は今年二月で満了しています」 ──では今後は開発案件も積極的に手掛けていく？ 　「そのつもりです。
タイミング良く日本の物流不動 産マーケットも上向いてきて、投資しやすい環境も 整ってきた。
既に水面下ではいくつかの開発用地の 取得交渉に入っています。
そのうちの一つはかなり 成約に近い段階にまで来ている。
早晩、関東におけ るマルチテナント型物流施設の開発プロジェクトを発 表できると思います。
着工のタイミングとしては、来 年の初旬を目指しています」 　「我々が提供しているような大型で使い勝手の良い 物流施設はまだまだ不足しています。
四億五〇〇〇 万平米ともいわれる日本の総倉庫面積のうち、一〇 〇〇万平米強ほどしかありません。
割合としてはわ ずか二％です。
顧客のニーズに合った質の高い施設 を安定的に提供していくことは、マーケット・リー ダーを自負する我々の社会的責任だと認識していま す」 ──開発はマルチテナント型が中心になりそうですか。
マルチテナント型は投資リスクが大きいとも言われて いますが。
　「物流不動産のプロとしての目利きを最も活かすこ とができる、最も他社との差別化を図りやすいのが マルチテナント型ですから、当社としてはできるだけ 多く手掛けていきたいと考えています。
一方で、特 定の顧客専用のＢＴＳ型の物流施設の開発や、既存 物件の取得なども積極的に行います。
あらゆる形を 視野に入れながら投資をしていく」 ──具体的な投資計画は？ 　「今のところ『毎年、数百億円ずつ』としか申し上 げられませんが、相当の規模感をもって投資してい 　2009年3月にプロロジスの資産を引き継ぐかたちで誕生し た。
その資産規模は日本および中国において首位の座にある。
これまで日本ではプロロジスとの契約により新規開発に着手 できなかったが、その期限は今年2月に満了した。
来年初頭 には開発第1号案件に着手する。
　　　　（聞き手：石鍋 圭） 三木真人　社長 第3部主要プレーヤーはこう動く 19　　AUGUST 2011 すか。
　「今のところ具体的な検討はしていません。
しか し、将来的な選択肢としては様々な可能性がありま す。
機関投資家と私募ファンドを組成するかもしれ ませんし、場合によってはリートを組成して上場さ せることも有力なオプションの一つとして見ています。
仮に我々の五二〇〇億円の資産を全てリートに組み込 めば、Ｊリート全体で見ても有数の規模を誇るもの になるはずですから」 ──抱える物流施設は一貫して高い稼働率を維持し ています。
　「現在の稼働率は九八・六％です。
もともと保有 している資産が優良なことに加えて、リーシングを はじめとするＰＭに力を注いできた結果だと評価し ています。
いくら日本でナンバー１の物流施設ネッ トワークを有していても、顧客に対するサービスが行 き届いていなければ、それは何の意味もありません。
ハードとソフトの両面の充実が必要なのです。
毎年顧 客に対してアンケートを取り、それを日々の運営に活 かしていく。
それが次のビジネスにも繋がる。
我々 のビジネスの要諦は、その地道な作業の繰り返しに あるのです」 ──中国では日本以上に圧倒的なシェアを握っていま す。
　「これは大変な強みです。
日本企業の中国マーケッ トへの進出意欲は高まる一方ですが、我々はその物 流戦略を一貫してサポートできる唯一の企業だと自負 しています。
現地に『ジャパンデスク』というチーム を配しているのですが、彼らが中国で有する豊富な ネットワークをもとに最適のソリューションを顧客に 提案する。
現在、ジャパンデスクへの引き合いは殺到 している状態が続いています」 くことは確実です。
物流不動産は自ら所有する時代 から、利用する時代に移りつつある。
我々はその部 分に関するソリューションを、様々な形で提供してい くつもりです」 ──既存物件の取得も積極的に行うとのことですが、 先日、ラサールインベストマネージメントの物件入札 に応じたとの発表がありました。
一部報道では一四 〇〇億円規模の大型投資になるとも。
　「現段階で私から言えるのは、ビットに参加してい ることは事実だということだけです。
その他のこと はまだ何も決まっていない状態です」 Ｊリートの組成も視野に ──新規開発や既存物件の取得にあたって、資金調 達面での課題は？ 　「全く問題ありません。
ＧＬＰは昨年一〇月にシン ガポール証券取引所に株式を公開し、マーケットから 二五〇〇億円規模の資金を調達しました。
その資金 の一部を負債の削減に当てたことで、現在のＧＬＰ の資産に占めるＬＴＶ（有利子負債比率）は、約二 〇％という低い水準にあります。
数多くの質の高い 資産を、ほぼエクイティで所有しているわけですから、 金融機関からいただく評価もそれだけ高いものにな ります。
さらに手元には一二〇〇億円ほどのキャッ シュもある。
資金調達力は心配どころか、当社の強 みの一つです」 　「ＬＴＶに関しては今後引き上げる可能性もありま すが、それでもせいぜい四〇％ほどまでだと思いま す。
基本的には低い水準のＬＴＶを維持し、健全な 財務体制で資産を運用していく方針です」 ──今は全ての資産を全てバランスシート上で抱えて いる状態ですが、ファンドの組成などは考えないので 会社概要 GLプロパティーズ 　2009年3月設立。
日本で所有・運営 している物流施設は69棟、総延べ床面 積は約280万平米、資産総額は約5200 億円にのぼる。
現在、国内において最 大の物流不動産プロバイダー。
中国にお いても所有・運営している物流施設の 延べ床面積は約400万平米、開発中の 物件、既に取得している開発用地、こ れから取得する予定の開発用地は合計 で約1000万平米にのぼる。
4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0 中国市場における稼働面積 GLPのホームページより本誌作成 ＧＬＰ ヴァイログ ＩＮＧ リアルエステート グッドマン 宇培（Ｙｕｐｅｉ) プロロジス メープルツリー 宝湾物流 （Ｂｌｏｇ ｉｓ) 航港発展 （ＡＣＬ） （百万?） 特 集 物流不動産