中国上海など沿海部中心に新規供給増加五輪開幕目前の北京は大型投資続く[物流不動産市場レポート]：ロジスティクス・ビジネス[LOGI-BIZ]バックナンバー

2008年2号

物流不動産市場レポート
中国上海など沿海部中心に新規供給増加五輪開幕目前の北京は大型投資続く

*下記はPDFよりテキストを抽出したデータです。閲覧はPDFをご覧下さい。

物流不動産市場レポート第8回取扱量は二二○○万ＴＥＵが計画され、東アジアのハブ拠点となることを目指している。
　この港を囲む島内では、二四キロ平米にわたり物流施設と工業施設の新規開発が進んでいる。
さらに、この離島から上海までの通過点である半島末端三○○キロ平米に広がる臨港新都市でも、川崎汽船グループ、マースクグループ、日本郵船グループ、ＤＨＬなど多くの大手外資系物流企業が拠点を構え、ここでも、プロロジス、メープルツリーなど外資系ファンドの投資が盛んに行われている。
　このように、外資系企業に対する進出地域制限は軽減されつつも、引き続き政府は工業用地全体の供給自体を規制しているため、伸びつづける需要に供給が追いついていない。
昨年第３四半期、用地売買平均価格は一○三九元／平米となり、前年同期比一五・六％と高騰した。
これにより、賃貸物件に戦略転換した企業が相次ぎ、高水準な物件の賃料をも跳　国土面積と人口が膨大な中国では、省や都市によって工業や物流不動産市場の開発計画が大きく異なってくる。
そこで今回は上海、北京、広州、成都に焦点を絞り、二〇〇七年第３四半期における、各地の物流不動産市場の最新の動向をレポートする。
上海　洋山港中心に開発加速　経済発展の中心である上海は、立地上、複数の港を有し、物流拠点として最も重要な役割を担っている。
昨年は、外資系企業の中国への新規参入のみならず、早くから参入していた企業のさらなる事業拡張を受けるかたちで倉庫・物流施設の需要が増加し、新規開発も引き続き活発だった。
　上海港の〇七年のコンテナ取扱量は香港地区を追い越し、シンガポールに次ぐ世界第二位となる見込みだ。
隣接する浦東地区には、○ 四年、中国最大の自由貿易区である「上海外中国上海など沿海部中心に新規供給増加五輪開幕目前の北京は大型投資続くシービー・リチャードエリス　グローバル・コーポレイトサービス本部　ジャパンデスク上海　鶴岡智史グローバル・コーポレイトサービス本部　三宅昌子高橋保税物流園区」が開設され、外国からの独資企業の進出先として、外資系大手物流企業がこぞって入居した。
　昨年二月には、日本のニューシティコーポレーションが約二五万平米、計二八ユニットからなる同地区最大のハイテク物流施設への投資を始めるなど、外資系ファンドからの注目は依然高い。
また、プロロジスは虹橋国際空港近隣に昨年八月、五つの倉庫を備えた上海では第六番目となる物流センター「プロロジスパーク虹橋西（延床面積約一八万平米）」の設立を発表した。
同施設は、今年九月に第一フェーズが完成予定だ。
　〇五年十二月には、上海中心部から南東、大陸沖三二キロメートルの離島に、「洋山国際深水港」が開港した。
水深一五・五メートルのコンテナバースが整備され、欧州・米国航路などの大型コンテナ船が寄港を開始した。
同港は、一五年までに五二バースを設置し、年間貨物 FEBRUARY 2008　　88 保護地域内に食品・飲料製造販売世界最大手のネスレが、Ｒ＆Ｄ施設を建設した。
　北京周辺地域の施設需要は、?仏スーパー大手カルフールや中国家電量販店大手、蘇寧電器など小売り・流通業向け大型倉庫か、?３ＰＬ向けと、ニーズが大きく二つに分かれているようだ。
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械丕未蓮�畊岨埔譴望緇譴垢訝羚餝葦晋� 份有限公司（シノトランス）と、広州を拠点とする宝供物流（Ｐ・Ｇロジスティクスグループ）などの中国系大手企業がリードしていた。
しかし、北京市場がオープンになった〇五年後半から日本通運、ＤＨＬ、ＵＰＳ、ＴＮＴなど外資系大手物流企業の参入により競争が激化。
通州区には、パキスタンの物流企業・クラウンムーバーズワールドワイドが約二万三〇〇〇平米の総合物流施設を建設中で、今年早々の竣工を予定している。
北京オリンピック開催を目前に、今後さらに大規模な投資の増加が予想されている。
　この五年間、工業物件の賃料は安定した上昇を続けている。
北京でも上海同様、賃料動向上昇の原因は急速な需要の伸びに用地供給が追いついていないことがあげられる。
昨年第３四半期の工業物件全体（工場、物流倉庫、Ｒ＆Ｄ施設を含む）の一カ月の平均賃料は、五三元／平米（管理費除く）で、前年同期比一・九％の増加となった。
用地価格は一二一三元／平米と同一・〇％増。
倉庫・物流施設の一カ月の平均賃料は、二九・三元／平米（管理費除く）となった。
広州　工業化進むも賃料水準は横ばい　中国南部の中心都市である広州でも、国内ね上げる結果となった。
　工業物件全体（工場、物流倉庫、Ｒ＆Ｄ〈Research & Development ：研究開発〉施設を含む）の一カ月の平均賃料は、三三・七元／平米（管理費除く）で前年同期比六・七％増。
倉庫・物流施設の一カ月平均賃料に関しては、二五・三元／平米（同）で同九・二％の増加となった。
北京　五輪開幕を控え大型開発続く　○三年からＲ＆Ｄ施設の拠点として注目されている北京では、同地域の急増する消費を支えるだけでなく、今後のアジア地域全体の市場を視野に入れた研究開発・生産の拠点として、Ｉ／Ｏ（ Industrial/Office ：倉庫兼事務所）施設の開発が中心となっている。
中でも、中関村地区の動向は活発で、昨年七月、環境 89　　FEBRUARY 2008 　物流現場改善を専門とするコンサルティング会社、日本ロジファクトリーが具体的な事例を披露。
手法の説明だけでなく、クライアントとのやりとりやコンサルタントの心の動きまで、改善プロジェクトの経過をリアルに描写。
　本誌2003年1月号から連載の「事例で学ぶ現場改善」を加筆修正。
「経営のテコ入れは物流改善から」青木正一著（明日香出版社） \1,890（税込） 2005年3月発行　白トラの一人親方からスタートして、一代で会社を一部上場企業にまで成長させたオーナー創業者の一代記。
笑えます！泣けます！　　本誌2003年4月号～2004年11月号に掲載した「やらまいか̶̶ハマキョウレックスの運送屋繁盛記」を加筆修正。
「やらまいか！」大須賀正孝著（ダイヤモンド社） \1,575（税込） 2005年5月発行「物流コストを半減せよ！̶Mission」　湯浅和夫著（かんき出版） \1,575（税込）　2005年2月発行　物流コンサルティング業界のカリスマが小説形式のノウハウ本に挑戦。
「大先生」と「美人弟子」「体力弟子」の３人組が、常識破りの物流理論で、クライアントの課題を次々に解決。
　本誌2002年4月号から連載の「物流コンサル道場」を単行本化。
FEBRUARY 2008　　90 物流不動産市場レポート外の企業の参入が増加しているが、土地供給は厳しく規制され、開発区およびサイエンスパーク等の工業団地への入居競争が激化している。
　その対策として、政府は外資系大手製造業とハイテク産業を、優先的に同地域へ誘致している。
現在はホンダと自動車部品関連企業、米国の３Ｍ、日立エレベータなどの企業が集積し、国際的な工業都市へと発展している。
　この動きを受け、工業用地の取引は制度化され、透明性・公平性が徐々に高まり、工業・物流施設はあらゆる投資家の関心を呼んでいる。
住宅物件開発専門であったミッシェルクライフォードグループは、〇四年に移転した白雲国際空港に近い花都地区に、同社初となる物流園区を開発した。
広州にはほかにも、三つの国外向け、五つの国内向け物流園区が整備されている。
また、白雲空港内には、フェデックスが約四〇〇億円を投資し、アジア・太平洋地区三〇カ国のハブとなる施設を建設中で、今年末までに同施設のオペレーションを開始する予定だ。
　同地域の国際化が進展する一方、政府の国内や外資系中小企業に対する厳しい受け入れ制限もあり、昨年第３四半期の平均賃料、用地売買価格はほぼ横ばいだった。
工業物件全体（工場、物流倉庫、Ｒ＆Ｄを含む）の一カ月の平均賃料は、二五・三元／平米（管理費除く）で前年同期比〇・三％の増加となった。
　倉庫・物流施設の一カ月の平均賃料は、二六・三元／平米（管理費除く）で同〇・二％の増加となった。
用地売買価格は四四五・三元／平米で、前年同期と変わらなかった。
成都　「ＧｏＷｅｓｔ」政策で外資系誘致　中国西部に位置する成都は、中国政府の外資系企業に中国西部にも進出してもらうことを狙った「ＧｏＷｅｓｔ」政策の恩恵を受けるかたちで発展している工業都市だ。
工業都市への投資インセンティブと積極的なインフラ整備で開発を促した結果、携帯電話やビデオゲームの大型Ｒ＆Ｄ施設等の入居もあり、工業品生産量は〇六年頃より年率二ケタの成長を遂げている。
　昨年第３四半期の用地売買平均価格は三一〇元／平米と、前年同期比十二・八％の増加となった。
同様にハイテク産業開発区においては同十三・八％増、経済技術開発区においては同一〇三％増と、それぞれ驚異的な上昇となった。
　今後、同地区はトラックと鉄道の双方を利用できる、アジア最大の物流拠点となることが期待されている。
プロロジスは、「プロロジスパーク成化（約四〇万平米）」の建設を計画している。
また、武候地区政府と中国糧油食品（集団）有限公司（チャイナ・ナショナル・シリアルズ）は共同で物流施設（約八二万七〇〇〇平米）を建設中だ。
その他、香港ユダロジスティクスは、中国西部最大の国際航空エクスプレスセンターを、シンガポールリッチランドグループは、大規模な冷蔵物流施設の開発を計画中である。
お問い合わせ先シービー・リチャードエリスグローバル・コーポレイトサービス本部ジャパンデスク上海マネージャー　鶴岡智史住所：上海世邦魏理仕物業管理服務有限公司上海市淮海中路一〇一〇号上海嘉華中心三二〇一室電話番号：八六─二一─二四〇一─一二二三グローバル・コーポレイトサービス本部　三宅昌子住所：東京都港区浜松町二─二─一二　秀和第一浜松町ビル電話番号：〇三（五四七〇）八五七三　輸出一辺倒の状況を見直し、内需拡大重視の政策を強めている中国では、環境対策を念頭に置きつつも、持続的な経済発展に寄与する国内物流インフラの構築が急務となってきており、高速道路、中～長距離鉄道、航路（長江航路など）等の早急な整備が急速に進行している。
また、今年から施行された新労働契約法の影響で、国内販売を強化したい荷主企業は、倉庫・工場の運用コストを削減するため、３ＰＬ業者への外注をより積極的に検討するとみられている。
今後も外資系・中国系物流企業が入り乱れた、熾烈な競争になることが予想されている。
課題は国内物流インフラの整備