第5部　注目プレーヤーの開発戦略　「当社だけが全てのニーズに応えられる」　グローバル・ロジスティック・プロパティーズ　帖佐義之　社長[特集]：ロジスティクス・ビジネス[LOGI-BIZ]バックナンバー

2013年10号

特集
第5部　注目プレーヤーの開発戦略　「当社だけが全てのニーズに応えられる」　グローバル・ロジスティック・プロパティーズ　帖佐義之　社長

*下記はPDFよりテキストを抽出したデータです。閲覧はPDFをご覧下さい。

OCTOBER 2013　　38 アベノミクスで引き合いが急増 ──物流不動産市場への新規参入が相次いでいます。
　「歓迎すべきことです。
プレーヤーが増えることで、物流不動産がオフィスビルや住宅、商業施設等と並び、不動産市場の一セクターとして認知されるようになってきた。
以前は物流施設に対する理解が十分浸透しておらず、投資対象として将来性を不安視されることも多かったのですが、それが急速に改善しつつある。
特に三井不動産さんや三菱地所さんのような歴史と実績、信用力のある企業が本格参入されたことは、物流不動産市場にとって強い追い風となっています」 ──市場にとっては良いことでしょうが、御社にとっては強力なライバルが出現したことにもなります。
　「確かにその側面はあります。
個別の案件ベースで見れば、時に彼らは手強い競合相手になるでしょう。
ただし、やはり市場が本当の意味で成長するためには、ある程度の競争環境が整っていることが望ましい。
限られたプレーヤーが君臨し続ける市場は、どこかで必ず頭打ちになったり、歪んだ成長を遂げることになります。
それではいつまで経っても、不動産市場の確固たるセクターにはなり得ません」　「多くのプレーヤーが互いに磨き合って、多くの優れた物流施設をマーケットに供給する。
その供給がさらなる需要を喚起する。
その結果、市場は健全な成長を続ける。
この好循環の中で、当社は独自の強みを発揮して勝ち残り、今のマーケットリーダーの座を守っていくつもりです」 ──『供給がさらなる需要を喚起する』とのことですが、供給過剰に陥り、空室率が上がる事態も想定できます。
　「今年から来年にかけて大量の物流施設が市場に供給されるので、空室率は一時的に上昇するでしょう。
しかし、その上昇幅は不動産業界の水準から見ればごく小さいものだし、しかも短期間で吸収されると見ています。
需給はすぐに逼迫した状況に戻る」 ──その根拠は？　「アベノミクスによる足下の好景気が一つです。
景気回復への期待感がさまざまなものに波及していく中で、物流施設に対するニーズにも結び付きつつある。
当社では物流施設への問い合わせ件数や問い合わせ面積の推移を、週単位で管理・把握しているのですが、安倍政権が誕生する前と後では、五〇％程度その数が伸びている。
単なる偶然かもしれませんが、私は近代的な物流施設へのニーズに拍車が掛かっていることを示す、象徴的なデータととらえています」　「もちろん３ＰＬやＥコマースの台頭を背景に、物流の合理化や施設統合がこれまで通り順調に進んでいることも重要なファクターです。
３ＰＬに関して言えば、これはロジビズさんのデータですが、過去七年間で七〇％以上も市場が成長している。
リーマンショックなどを含め、国内経済が低迷し続けた中で、これだけの成長を遂げたことは驚異的です」 ──不況だからこそ３ＰＬ市場はそれだけ伸びたとも言えます。
　「そうですね。
経営環境が悪化したことで、企業はよりシビアに、効率的にビジネスを展開する必要に迫られました。
それまで自前で倉庫を持ち、物流を自ら行っていた荷主企業は３ＰＬへのアウトソーシングを一気に進めてきた。
今後もこの流れは変わりません。
先ほど景気回復の話に触れましたが、少し持ち直したからといって昔のような緩い物流体制に戻すことは考えられない。
３ＰＬがいかに物流効率やコ「当社だけが全てのニーズに応えられる」　年間650 億円規模の新規開発を継続し、国内マーケットシェア首位の座を強固にする。
中小型施設のリノベーション事業などにも注力し、あらゆる顧客ニーズに応える体制を整える。
圧倒的な規模とサービス・アレンジ力を背景に、競合が増え続ける市場を勝ち抜いていく方針だ。
　　　　　　　　　　　　　（聞き手・石鍋圭）グローバル・ロジスティック・プロパティーズ　帖佐義之　社長第5 部注目プレーヤーの開発戦略 39　　OCTOBER 2013 スト削減に貢献できるかはもはや明白です。
３ＰＬ市場の成長は、そのまま物流不動産市場の成長にもつながってくるはずです」 ──�
韮味个��垢詈��楡澆呂匹譴眤腟�呂如�� 部に施された機能も最先端を行っています。
それだけにコストも掛かっている。
ペイするだけの賃料を収受できているのですか？　「例えば『最先端の免震機能付きだから、いくら上乗せ』という賃料設定はしていません。
賃料は市場の需給のバランスや顧客との関係性、立地など、多様な要因から構成されています。
当社が物流施設のハードとソフトにこだわるのは必ずしも高い賃料を得るためではなく、そこに強いニーズがあるからです」 ──テナント企業には『もう少し機能を落としても良いから、賃料を安くしてほしい』という声もあります。
　「顧客のニーズは多様化しています。
コストを最優先する顧客もいますし、それよりも立地や使い勝手を重要視する顧客もいる。
当社にはその全てのニーズに応えるだけのメニューがあります」あらゆるタイプの施設を所有 ──具体的には？　「ＧＬＰの施設というと、ランプウェイの付いた大型マルチテナントのイメージが強いのかもしれませんが、当社には開発中の物件も合わせると約九〇棟もの物流施設があります。
これは国内では圧倒的な規模ですが、そのうち開発物件は半分ほどで、残りの半分はアクイジション（既存物件の取得）によるもの。
アクイジション施設の中には、中小型の倉庫も多く含んでいます」　「顧客は豊富な選択肢の中から、最適な施設を選ぶことができる。
さらにそこにリノベーションを施すなど、顧客のビジネスに合わせてメニューを作り込むことも可能です。
あらゆるタイプの物流施設を有し、それを顧客に最適な形にカスタマイズして提供できるプレーヤーは当社だけです。
このフルラインアップのサービスメニューを武器に、当社は顧客と物流不動産市場の発展に貢献していく」 ──用地価格が高騰の兆候を見せています。
ＧＬＰは年間六五〇億程度の新規開発を掲げていますが、入札などへの影響は。
　「入札に対しては柔軟性を持って臨みます。
ファンドのように利回りだけで判断することはありません。
例えば、物流施設の提供者としてその土地が絶対に必要だと判断すれば、戦略的に強気な値段を付けることもあるでしょう」　「ただし、基本的には入札は避け、相対取引による取得を目指します。
実際、これまで取得した土地の多くは相対によるものです。
相対取引には時間もコストも掛かるし、成功させるためには、関係者の利害調整を図るなど独特のノウハウも必要になる。
開発力だけでなく、そうした土地のアレンジ力にも強みがあると自負しています」 ──昨年十二月に『ＧＬＰ投資法人』が上場しました。
グループにＪリートができたことの意味は？　「当社が開発した物流施設をＧＬＰ投資法人に優先的に売却します。
ＧＬＰ投資法人は優良な施設を安定的に取得することができる。
当社は必要に応じてキャッシュを得ることができ、それを次の開発資金に充てる。
当社はもともと強固な財務基盤を有していますが、グループにＪリートができたことで、資金循環がより円滑なものになった。
質の高い物流施設を安定的に市場に供給できる体制が、今まで以上に整ったことになります」今年5 月に竣工した「GLP 三郷?」。
BCP や環境に配慮した機能が施されているほか、働く人の快適性も追求している。