第4部　新ステージの投資戦略[特集]：ロジスティクス・ビジネス[LOGI-BIZ]バックナンバー

2012年10号

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OCTOBER 2012　　30 　国内最大手がいよいよ動き出した。
これまで開発実績のなかったＧＬプロパティーズは今年に入り、立て続けに二つの物流施設開発に着手している。
年内にはさらに二件の開発もスタートする予定だ。
計四つの物流施設はいずれも大型マルチテナントで、その合計延床面積は四〇万?におよぶ。
帖佐義之常務は「水面下ではさらに別のプロジェクトも複数進行している。
遠からず、いくつかの案件は発表できるだろう」と明かす。
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韮魅廛蹈僖謄�璽困魯轡鵐�檗璽訐�榲� 資公社（ＧＩＣ）傘下で、シンガポール証券取引所に上場するグローバル・ロジスティック・プロパティーズ（ＧＬＰ）の日本法人だ。
二〇〇九年にプロロジスが保有する日本の物流施設の大半を引き継ぐかたちで誕生している。
その経緯から国内での資産運用規模は発足当初から首位の座にあったが、取り決めにより二年の間は新規開発に着手することができなかった。
その期限が昨年初頭に切れたことを受けて、開発用地の取得を開始。
今年に入りプロジェクトが顕在化しはじめた格好だ。
　開発第一号案件となったのは今年四月に着工した「ＧＬＰ三郷?」。
延床面積九万四〇〇〇?のマルチテナント型施設だ。
続く六月には岡山県総社市で「ＧＬＰ総社」を着工。
延床面積七万九〇〇〇?のマルチテナント型で、既に三九％の面積が成約している。
　今秋からは三井不動産と共同で「市川塩浜プロジェクト（仮称）」を進める予定だ。
五万三〇〇〇?の敷地に、延床面積十二万一〇〇〇?のマルチテナント型物流施設を建てる。
ＧＬプロパティーズの持つ物流施設の開発・運営ノウハウと、三井不動産のブランド力を融合することで、より価値の高い物流施設をマーケットに供給することが狙いだ。
　さらに十一月には「ＧＬＰ厚木」の開発をスタートする。
「神奈川県内陸工業団地」に取得した開発用地に、一〇万九〇〇〇?のマルチテナント型物流施設を建設する。
既に大手物流企業との間で約三万?（全体の三五％）の賃貸借契約を交わしている。
　帖佐常務は「今後もマルチテナント型、ＢＴＳ型ともに積極的に開発を手がけていく。
土地の価格は上昇局面にあるが、我々にはビジネスを有利に進めるだけの資金力も情報力も備わっている」と語る。
　開発投資のフレームワークも整っている。
ＧＬＰは昨年九月、カナダの公的年金運用機関であるカナダ・ペンション・プラン・インベストメント・ボード（ＣＰＰＩＢ）と合弁で「ジャパン・ディベロップメント・ファンド」を設立した。
日本の先進的な物流施設の開発・運用を目的としており、三年をメドにそれぞれが二億五〇〇〇万米ドル、計五億米ドル（約三九〇億円）を投資する。
ＬＴＶ（負債比率）は五〇％を目標としている。
　同ファンドは長期投資を前提とするオープンエンド型で、先記した「ＧＬＰ三郷?」「ＧＬＰ総社」「ＧＬＰ厚木」も組み込まれている。
今後の開発案件も、同ファンドを通すことが軸になると見られる。
　開発のみならず、大型のアクイジションも実現している。
ＧＬＰは昨年末、中国政府系の中国投資（ＣＩＣ）と折半投資して立ち上げたジョイントベンチャーを通じ、日本の一五の物流施設をラサールインベストメントマネージメントから取得した。
取得価格は総額で一二二六億円。
一五施設の総延床面積は七七万?で、その九〇％が東京、大阪など大都市圏に位置する。
取得時の稼働率は九八・三％、リース契約の平均残存期間は五・六年。
　この取得によってＧＬプロパティーズの国内における物流施設は八四棟、総延床面積三六〇万?、資産規模約六六〇〇億円にまで膨らんだ。
「事業基盤がより強固になったことで、より充実した顧客サービスを提供できる」（帖佐常務）という。
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韮味个了餠眥潅�離�廛轡腑鵑亘㍗戮世�� なかでもＪリート市場への上場が絶えず囁かれている。
物流不動産業界には早ければ年内にも上場し、過去最高水準となる一〇〇〇〜一五〇〇億円規模の資金を市場から調達するのではとの見方もある。
帖佐常務は「具体的な時期や数字は一切公表していないが、上場の可能性自体は否定しない」と語る。
　（石鍋　圭） GLプロパティーズ ──動き出した国内最大手来年2月完成予定の「GLP総社」新ステージの投資戦略新ステージの投資戦略 31　　OCTOBER 2012 　「日本市場で毎年四〇〇〜五〇〇億円をコンスタントに投資し、四〇〜五〇万?のスペースを継続的に供給していく。
首都圏や近畿圏ではマルチテナント型の大型施設を、その他の地方エリアではＢＴＳ型を中心に開発を進めていく。
一方で?非戦略?と判断した既存施設は売却し、資産の入れ替えも行う」とプロロジスの山田御酒社長は言う。
　この一年はまさに開発ラッシュだ。
まず昨年五月、宮城県でみやぎ生協の専用施設「プロロジスパーク富谷?」（以降、物件名は「プロロジスパーク」を省略）が竣工した。
さらに七月には埼玉県に「川島」が完成。
延床面積約一六万六〇〇〇?のマルチテナント型施設で、日立物流コラボネクストなどが入居している。
稼働率は現在約九五％にまで上がっている。
　今年一月にはＤＮＰロジスティクスの専用施設「高槻」が完成。
ＤＮＰロジは従来の二カ所の拠点を同物流施設に集約した格好だ。
続く二月にはパナソニックロジスティクスの専用施設「鳥栖４」、五月には「大阪４」が誕生している。
「大阪４」は敷地面積約五万四〇〇〇?、延床面積約一二万七〇〇〇?のマルチテナント型施設で、ソフトバンク・フレームワークスが入居している。
　七月には日立物流の専用センター「鳥栖２」が完成。
日立物流の九州メディカル物流センターとしての機能を持ち、ここで久光製薬や沢井製薬の物流を受託している。
八月にはマルチテナント型の「座間２」が竣工。
ファッション通販のマガシーク、ローソン、ハマキョウレックスの三社の入居が決定している。
稼働率は既に六〇％を達成している。
隣接する「座間１」と一体的に開発されており、合計の延床面積は二五万五〇〇〇?に及ぶ。
　今後完成する開発案件も控えている。
今年五月に着工した「習志野４」はファッション通販大手のスタートトゥデイの専用施設だ。
完成予定は来年八月。
延床面積一〇万八五〇〇 ?を誇り、各階にトラックが乗り入れられるランプウェイを備えるなど、仕様は完全にマルチテナント型だ。
プロロジスも当初は複数テナントの入居を前提としていたが、スタート社の強い要望により一社専用となった。
　今年十一月には楽天専用の「川西」の開発に着手する。
延床面積は約七万八〇〇〇?で、完成予定は来年十一月。
　同じく今年十一月に工具通販のＭｏｎｏｔａＲＯ専用施設「尼崎３」を手がける。
竣工予定は来年九月。
さらに来春には「川島２」の開発をスタートする。
延床面積約四万五〇〇〇?のマルチテナント型で、二〇一四年春の完成を目指す。
昨年七月に完成し、既にフル稼働に近い「川島」と隣接した土地に建設されることから、「川島２」への引き合いも強いものになりそうだ。
　積極的な展開を見せるプロロジスだが、それ以前の環境は厳しかった。
〇八年に発生したリーマンショックの影響で深刻な資金難に陥ると、米国本社は負債を削減するため新規開発を停止し、グローバルレベルでの資産売却に踏み切った。
日本も例外ではなく、それまで市場のパイオニアとして築いてきた大半の物流施設を、シンガポール政府系のＧＩＣに売却することを余儀なくされた。
　負債の削減が進むと、株式市場、金融市場からの信用が徐々に戻ってきた。
さらに昨年六月、物流不動産でプロロジスに次ぐ世界二位のＡＭＢプロパティコーポレーションとの経営統合を果たしたことで、成長路線への回帰は決定的になった。
財務基盤は強化され、新規開発にも本腰を入れ始めた。
　昨年はグローバル全体で約一五億ドルを新規開発に投資したと見られるが、半分の七億五〇〇〇万ドルはアジアに投下されている。
そのほとんどが、日本での開発に充当されている。
また将来はグローバルで年間二五億ドルの新規開発を手がける方針を固めている。
アジアには全体の三五％にあたる八億七五〇〇万ドルを投資する予定だが、そこでも日本での開発が中心になるという。
　山田社長は「統合によって財務基盤がより強固になったことで、資金調達には様々なオプションがある。
現在、日本ファンドの組成に向けて準備を進めているほか、Ｊリート市場への上場も一つの可能性としてあり得る」と言う。
　　　　　　　　　　（石鍋　圭）プロロジス ──年間400〜500億円ペースで投資「プロロジスパーク大阪4」には多くの引き合いが OCTOBER 2012　　32 　ラサールインベストメントマネージメント（以下「ＬＩＭ」）は昨年末、二〇〇四年に組成した「ジャパン・ロジスティクス・ファンド?」に組み込まれている物件のうち、二物件を除く一五物件をＧＬＰおよびＣＩＣ（中国投資）に売却する契約を締結し、今年二月に決済が完了した。
売却価格は一二二六億円。
これは二〇一一年における国内最大の不動産取引だ。
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味稗佑涼翕莵�今達釘呂蓮崚�蕕療蟷饑� 略に沿って売却を進めた。
投資家の期待に応えられるリターンを実現することができた」と振り返る。
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味稗佑論こ�蚤腟�呂良堝飴坤機璽咼好� ループであるジョーンズラングラサールグループ傘下の不動産投資顧問会社で、世界規模で私募、公募の不動産投資活動をしている。
主要顧客は世界の公的年金基金や企業年金基金、政府関連、個人投資家などで、総運用資産残高は約四七〇億ドル（一二年三月末現在）にのぼる。
本社をシカゴに置き、日本法人は〇一年に設立している。
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味稗佑療蟷饌仂櫃魯哀蹇璽丱襪任魯�侫� ス、商業施設、住宅がメインで、物流施設への投資は二五％程度に留まる。
これに対し、日本での活動では物流施設への投資比率が五〇％を超えている。
「ジャパン・ロジスティクス・ファンド?」に続いて〇七年には「ファンド?」を組成し、現在も運用している。
他にも複数の私募ファンドを抱えており、「ファンド?」の物件を売却した現在でも、国内で合計一五〇〇〜一六〇〇億円規模の物流施設を運用していると見られる。
さらに水面下では、「ファンド?」の組成も準備している模様だ。
日本で物流不動産に注力する理由を、中嶋ＣＥＯはこう説明する。
　「日本では投資対象となるような先進的な物流施設が圧倒的に不足していて、今でも全体の倉庫面積の二〜三％に過ぎない。
他のアセットクラスに比べて、拡大余地が非常に大きい。
我々はここに魅力を感じて、物流施設への投資を重ねてきた。
この方針は今後も変わらない。
昨年末に大きなポートフォリオを売却したが、引き続き日本の物流施設には積極的に投資していく。
時期などは定めないが、いつでも一〇〇〇〜一五〇〇億円程度の資金を投資する準備がある」　この言葉通り、ＬＩＭの投資活動は活発だ。
この一年だけを振り返っても、昨年九月に着工したマルチテナント型物流施設「ロジポート北柏」が今年一〇月に竣工する予定のほか、今年五月にはＢＴＳ型の「厚木物流センター」の開発にも着手している。
これら新規開発案件に加えて、複数のアクイジション（既存物件の取得）も実現している。
　さらに、今年七月には「ロジポート相模原」を着工。
今年から物流不動産市場に新規参入した三菱地所との共同開発によるもので、敷地面積九万四〇〇〇?、延床面積二一万? を誇る、日本最大級のマルチテナント型物流施設だ。
来年八月の竣工を目指している。
　共同開発はＬＩＭ側から三菱地所に提案した。
豊富な開発実績を持つＬＩＭが他社と組む理由はどこにあるのか。
中嶋ＣＥＯは言う。
　「今まで日本ではパートナーとなる企業が限られていたので自らが開発主体となっていたが、これはＬＩＭのグローバル活動の中では例外的な動きだ。
他のマーケットでは有力ディベロッパーと組み、ＬＩＭは本来の強みである?マネー・マネージメント?に集中している。
今回、日本を代表するディベロッパーの三菱地所が参入するということで、ぜひ組みたいと共同開発を提案した。
競合が増えるという見方もあるが、ＬＩＭとしては有力なプレーヤーが増えることは、物流不動産市場の透明性の向上にも繋がるので大歓迎。
五年後には、日本でもディベロッパーと組むスキームがメインになっている可能性もある」　ロジポート相模原は類を見ない広大なスペース供給のため、リーシングを懸念する声もある。
しかし、着工の段階で既に大手３ＰＬ企業との間で二万三五〇〇?（全体の約一三％）の賃貸契約の締結を予定している。
拠点集約やＢＣＰ（事業継続計画）を目的とした引き合いも多数あるという。
通常、マルチテナント型の大型物流施設は、竣工後一年〜一年半をかけてリースアップを目指すが、中嶋ＣＥＯは「それよりも早く実現できるかもしれない」と自信を覗かせる。
　（石鍋　圭）ラサールインベストメントマネージメント ──アセット大量売却後も投資継続新ステージの投資戦略中嶋康雄代表取締役兼 CEO 新ステージの投資戦略 33　　OCTOBER 2012 　大手住宅メーカーの大和ハウス工業は、物流不動産マーケットでも主要プレーヤーとして年々存在感を増している。
二〇〇二年に物流施設事業「Ｄプロジェクト」を立ち上げ、顧客の企業や地主に対し、物流施設の開発・運営などを提供するソリューションサービスを展開。
これまでに全国で手がけてきた物件は敷地面積で計約九〇万坪に上る。
　〇七年以降、私募ファンド「ＤＨファンド」を五本組成し、自社で開発した物件のうち約一二〇〇億円を組み入れている。
さらに、投資の出口戦略の一環として、同じく自社開発した物流施設や商業施設などを対象とする新たなリートの上場に向け、準備中だ。
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張廛蹈献Д�箸蓮∧��楡澆魍��靴童� 客に売却したり、大和ハウスが土地と建物を所有して貸し出す形を取ったりと、多様なスキームを採用。
さらに、あらかじめ施設開発の受託を見込んで用地を仕入れるという独自の手法を駆使しているのが大きな特徴だ。
事前にニーズを想定し、土地を先行して確保しておくことで、顧客から相談があれば即座に対応できる体制を維持する狙いだ。
　ただし、マーケットの回復、三井不動産や三菱地所の新規参入などの影響で、用地の取得競争は激しさを増している。
Ｄプロジェクトを担当する浦川竜哉・上席執行役員東京支社建築事業部長は「土地の仕入れは熾烈になってきている。
生産拠点の海外移転等で今まで出なかったエリアで広大な土地が出てきたりすることはあるが、全体的には供給量が不足しており、ここ半年ぐらい（価格上昇の）動きが激しい」と解説する。
　そうした状況の下、同社が切り札としているのが、狭小地や幹線道路から離れている場所のような、他の開発業者が手を付けづらい土地を物流施設用地に仕上げられるだけの提案力だ。
例えば、極端に地形が悪い場合は周辺の土地も購入して成形し価値を高める、といった具合だ。
　浦川氏は「一手間かけることで素早く、廉価に土地を仕入れたり、借りたりできる。
住宅などの建築を手掛けてきた経験から、建設地の近隣対策や、土地の権利が複雑に絡んでいるといった問題は苦にならない」と語り、用地取得の独自手法を今後も発揮していく姿勢を示す。
　資産規模は現在の一六〇〇億円程度から、一三年度には三〇〇〇億円程度まで拡大する見込みだ。
また、昨年十一月に公表した同社の第三次中期経営計画は、物流施設の売上高（受注金額ベース）を、一〇年度の五三六億円から一三年度は五六〇億円まで高める方針を打ち出しており、高機能施設の受注拡大などに努める構えだ。
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張廛蹈献Д�箸燃��垢詈�錣禄祥茵■� ＴＳ型が基本だったが、事業拡大に向け、マルチテナント型にも本腰を入れていく方向に修正した。
既に東京など五カ所で開発計画を進めている。
保有資産におけるＢＴＳとマルチテナントの割合を七対三か、八対二ぐらいにしていく構想という。
　浦川上席執行役員はこれまでマルチテナント型に力を注いでこなかった理由について、「そもそも、テナントが付かないまま施設を作って入居を待つという企業風土がなかった」と明かす。
しかし、関東では他社が一一年以降に開発している物件の七割程度がマルチテナント型で、稼働率が九〇％以上となっている現状に接し、「我々はそうした需要を捨ててきているのではないかと感じ、マルチテナント型に対応していく必要があると社内で理解してもらった」という。
　リーシング力の強化が求められるが、浦川氏は「物流を手がけて長いので、顧客との関係は構築できている」と集客に自信を見せる。
　同社が参画した海外の工業団地建設事業と、日本国内の物流施設の建設・運営を連携することも検討している。
工業団地に入った日系企業が日本向けに製品や部品を出荷する際、大和ハウスの物流施設を提供することで、顧客企業のグローバルなサプライチェーン強化を支援する狙いだ。
成長が続くアジアへの進出企業のニーズを着実に捉え、大和ハウスにとっても新たな成長の一助にしたいとの思惑がある。
浦川氏は「ベトナムやタイ、インドネシアあたりが今後の課題だ」と意気込む。
　　　　　　　　　　　　（藤原秀行）大和ハウス工業 ──来年度には資産規模を3000億円に浦川竜哉・上席執行役員東京支社建築事業部長 OCTOBER 2012　　34 　今年四月に物流施設事業部を設立。
物流不動産市場への本格参入を果たした。
その第一号案件として、アジア最大手のＧＬプロパティーズと組み、千葉県市川市で開発に着手した。
投資額は開示していないが、延床面積は約十二万一〇〇〇?に上るマルチテナント型の大型施設だ。
年内にもさらに複数の案件を公表する見通しで、毎年四〜五件のペースで開発を推進していきたい意向だ。
　三井不動産では現在、二〇一二〜一七年度を対象とする中長期経営計画「イノベーション二〇一七」に合わせて、開発規模や事業予算などを盛り込んだ物流施設の事業計画を固めている作業中。
事業のアクセルを踏み込もうと、着々と準備を進めている。
　事業展開のメーンは需要が最も多い首都圏だが、関西や地方圏でも柔軟に対応する構え。
マルチテナント、ＢＴＳの両方を視野に入れて開発を進める。
物流施設事業部の池田孝根・事業グループ統括は「〇二年からの十年間は市場の創生期だった。
成長期を迎えたマーケットをさらに拡大できるよう尽力したい」と意欲を燃やす。
　このタイミングで同社が市場に参入した理由の一つは、企業の海外移転などに伴う国内の事業所や工場跡地の有効活用、売却について、相談が増えていることだ。
「工業専用地域」や「工業地域」で用途が制限されている場合、ショッピングセンターや集合住宅、オフィスビルなど既存の枠組みによる開発が困難だった。
ＣＲＥ（企業不動産）有効活用策の一環として、新たに顧客に対して物流施設開発も提案することができれば、同社にとって新たなビジネスチャンスが広がる、との思惑がある。
　物流不動産マーケットにおいて現時点では最後発組だが、池田氏ら担当者にあせりは感じられない。
これまでに開発してきたオフィスビルのテナント約三〇〇〇社、商業施設のテナント約二〇〇〇社という膨大な顧客リストの存在が、その自信を裏付けている。
リストの中には物流施設の有力テナントが多数含まれている。
マーケットに出る前の多様な用地情報も数多く寄せられる。
こうした既存顧客とのパイプを活用することで、用地の取得などで優位に立てると見ている。
　用地が払底している最激戦地の一角にまとまった土地を確保し、有力プレーヤーのＧＬＰと開発パートナーを組むことにも成功、まずは順調な滑り出しを見せた。
三井不動産は、共同プロジェクトを通じてＧＬＰの持つ開発やリーシングのノウハウを学ぶことができると大いに期待しており、第一号案件を成功させて経験を積み、物流事業での飛躍を目指す。
　今後は、案件に応じて自己勘定での土地取得やプロジェクトファイナンスを検討、基本的に自社単独で開発を進めていく方針だ。
完成した物件は、グループの三井不動産投資顧問が組成している私募リートへの供給のほか、自社での継続保有や外部への売却など、多様な選択肢を想定している。
　第一号案件を公表し、専任の組織を立ち上げたことで、さまざまな効果が生まれている。
「三井不動産も（物流施設用の）土地を買うんだなと認識され、土地の持ち込み情報が増えている。
ＣＲＥ関連以外にも、外部の仲介会社からのものも含めると足下では相当数の物件情報が我々のもとに寄せられている」（池田氏）という。
　商業施設などと物流施設を組み合わせた大規模開発も視野に入れている。
実際、埼玉県のＪＲ新三郷駅に隣接する貨物列車の操車場跡地で〇七年以降進めてきた大がかりな再開発では、ショッピングセンター「ららぽーと」やＩＫＥＡ、コストコの大型店舗、戸建て住宅などの建設に加え、複数の物流施設も誘致した。
そうした独自の街作りのノウハウも活かし、今後は物流施設までまとめて自社で開発できると意気込んでいる。
　池田氏は「総合ディベロッパーとして幅広いメニューを用意することで、企業のニーズにワンストップで応えることができる。
これは先行している物流専業のディベロッパーにはない強みだ。
（物流の分野でも）三井のファンをたくさん増やしていきたい」とアピールする。
当面は国内の事業基盤確立が優先されるが、将来は海外展開を検討したいと考えている。
　　　　　　　（藤原秀行）三井不動産 ──年間４〜５件を新規開発新ステージの投資戦略池田孝根・物流施設事業部事業グループ統括新ステージの投資戦略 35　　OCTOBER 2012 　四月、都市開発事業部の下に、専任組織「物流開発室」を設置した。
三〜五年後を見据えた中期的な事業計画を策定し、開発に本腰を入れる。
同室の岩本洋介室長は「オフィスビルのマーケットはかなり成熟しており、住宅も今後は成熟化していく。
次のアセットクラスとして有望なのは物流」と指摘。
「我々は慎重なところがあるが、いったん動き出せば長期的視点で物事を考える会社だ。
それが我々の強みでもある」と、事業拡大へ決意を示す。
　物流不動産マーケットの拡大に伴い、二〇〇六年ごろから事業参入の研究を続け、〇九年に初の案件として、三井物産と協力し、東京湾に面する東京・辰巳で延床面積約三万一五〇〇?の物流施設の開発計画をスタート。
今年二月に完成した。
ナカノ商会のマスターリースで稼働し、幸先良いスタートを切った。
　第二弾は、神奈川県相模原市の工場跡地に白羽の矢を立てた。
ラサールインベストメントマネージメントと連携し、延床面積が東京ドーム四個半に相当する約二一万?に上る、国内最大級のマルチテナント型物流施設「ロジポート相模原」を開発する計画に着手した。
事業費は開示していないが、総額で二〇〇億円超とみられている。
一三年八月の完成を見込む。
　本格参入に際し、三井物産やラサールをパートナーに選んだのは、これまでにオフィスビル開発を共同で実施するなど、不動産分野で縁があったためだ。
岩本室長は「賃料をどう見るかといった点はやはり彼らに一日の長がある。
非常に勉強になった」と解説。
ノウハウを蓄積して自社単独の開発に乗り出すことにも意欲的だ。
ＢＴＳ、マルチテナントをバランス良く開発していく方針という。
メインのターゲットは首都圏だが、全国の支店網を通じて情報を収集し、優良な案件があれば地方でも開発に乗り出す構えだ。
　オフィスビルや商業施設の開発を通じ、国内の有力企業と多数結びついている。
営業担当者は常日頃から各社に、入居している建物に不具合がないかどうか、といった点に加え、不動産に関するニーズも細かく聞いている。
こうして地道な努力を通じて培ってきた顧客との強いつながり、信頼感を武器にしようと注力している。
　八月にはセイノーホールディングスと、ＣＲＥ戦略の策定・推進に向けたパートナーシップ契約を結んだ。
三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券なども参加し、四月に立ち上げられたセイノーの「不動産開発部」と協力して、保有不動産情報のデータベース化、遊休地の有効活用などを進めていく構想だ。
岩本氏率いる物流開発室もタッチし、戦略を練り上げている最中だ。
　物流企業は倉庫や配送センターなど豊富なアセットを抱えながら、必ずしも自社だけでは有効利用できていないケースが多く見受けられる。
そうした企業のＣＲＥ戦略を支援し、再開発などを請け負うことを目指している。
セイノーとのパートナーシップは、その一環だ。
　新たに物流施設の開発に本腰を入れているのは、顧客に提案できる開発メニューを広げることで、物流会社のＣＲＥに深く関与し、ビジネスチャンスを捉えたい、との思惑もある。
岩本氏は「例えば一層、二層しかない旧型のトラックターミナルを多層階に建て替え、価値を最大限にするということもあり得る。
物流施設などの集約も、どういった方針に基づいて進めていくかを考える上でお手伝いができる」と解説する。
　セイノーのように、まさに二人三脚のような形で全面的にバックアップしていく体制を取ることもあれば、個別のアセットごとに、細かく相談に乗るケースもあるという。
企業側の要望を踏まえ、臨機応変に対応していく方針だ。
　グループでアウトレットモールを全国展開していることなどもあり、商業施設などと物流施設を組み合わせた独自の大規模開発も視野に入っている。
開発した物流施設は、グループの三菱地所投資顧問が運営している私募ファンドへの供給や、自社での保有を検討していく。
私募リートや物流に特化した上場リートの組成も選択肢に含まれるという。
（藤原秀行）三菱地所 ──物流企業のCRE支援を推進岩本洋介・物流開発室長 OCTOBER 2012　　36 　オリックス不動産は三月、埼玉県と愛知県で同時期に計四件の大型物流施設開発に乗り出す計画を発表した。
延床面積はトータルで約一八万?。
いずれもマルチテナントを想定した仕様とする。
完成は二〇一三年四〜五月を予定しており、同社の斉藤裕久物流投資事業部長は「引き合いは本当に強い」と手応えを感じている。
　オリックスグループは〇一年に物流不動産事業へ参入、日本勢の中では先駆的に取り組んできた。
リーマンショックで主要プレーヤーが投資に急ブレーキを掛けた時期も、需要は堅調との判断から開発を継続。
実績は三二件、投資額で約一九〇〇億円に上る。
　施設開発はかつてＢＴＳ型が基本だったが、現在はマルチテナント型が主流だ。
斉藤部長は「顧客が求めるボリュームゾーンは三五〇〇〜五〇〇〇坪あたり。
施設内をその程度の坪数で分割可能にしておいたほうが、物件としての競争力は出る」と、マルチテナント型に力を注ぐ狙いを解説する。
　斉藤氏の言葉通り、新しい大型物流施設では定番とも言える各階へのランプウェイ構造を必ずしもすべての物件で採用せず、複数のテナントが分割して入居しやすいレイアウトにするとともに、建設コストを抑えて魅力ある賃料水準を実現するなど、画一的な設計を避け、案件ごとに仕様を柔軟に変更している。
　リーマンショック前は、ほぼすべての物件で、竣工時にはテナントが確定していた。
しかし、リーマンショック以降、施設を先行投資し、立ち上げ当初はテナントが付いていないことが普通になっているという。
リーシングが運営の成否の鍵を握るため、仲介会社と緊密に連携はするが、任せっきりにはせず自社が主体性を持って集客に努めている。
　オリックス不動産の大きな強みが、国内の約五〇〇の３ＰＬ事業者とコネクションを持っている点だ。
さらに、そのうちの約二五〇社とは緊密な関係を維持しているという。
　物流投資事業部の担当者が顧客企業と普段からコミュニケーションを取り、物流施設の需要を細かく把握して、要望に添ったプランを提案するという王道の取り組みを徹底。
努力が奏功し、リーマンショック後の二年半程度の間に、手掛けた九物件で三〇万?超のリーシングに成功した。
　昨年十一月には、埼玉県坂戸市の物流センターを取得。
元々は工場だったものを倉庫に改装した異色の物件だが、建物のスペックや立地の良さなどに着目し、投資を決めた。
リーシング力も発揮し、大手の物流企業から長期の契約を獲得、優良アセットへと生まれ変わらせることができた。
　斉藤部長は「いい物件は当然オークションとなるが、そこに入っていくのではなく、数は多くはないだろうが、ニッチなところを発想の転換で手掛けることは今後も続ける」と、既存倉庫への投資にも関心を示している。
　用地に関しては、首都圏の湾岸地域など人気のある場所では、リーマンショック前の水準に近づくようなカーブで地価が上がっているという。
顧客からの情報を基に、好案件を迅速に仕入れていくという基本を徹底、なるべく相対取引に持ち込むことで、土地の高値づかみを回避しようと努めている。
　昨年にはオリックス不動産投資顧問と三井物産リアルティ・マネジメントが共同で、物流施設に特化した私募ファンドを組成、運用を開始した。
今後も私募ファンドを活用し、国内、海外双方のマネーを集めたい考えだ。
　さらに、従来は自己資金で物件開発を進め、ファンドやリートなどに売却してきたが、今後はジョイントベンチャーを組み、用地仕入れの段階で投資家の資金をより活用できるスキームの構築を目指す。
「投資家と議論しながら枠組みを作るため、物件開発のペースがスローダウンする可能性はあるが、開発自体は継続して進めていく」（斉藤氏）という。
　物流不動産業界では、三井不動産、三菱地所の本格参入がトピックだ。
斉藤部長は「土地購入のパワーが強い。
キャッシュをお持ちだということに加え、情報力、アクションの速さはたいしたものだ。
両社の参入で、物流不動産の認知度が高まるのは業界にとってもプラス」と高く評価。
同時に、「競争は激しくなるだろうが、物流で負けるとは思っていない」と、先行して取り組んできたプレーヤーとしての自信ものぞかせている。
（藤原秀行）オリックス不動産 ──柔軟設計のマルチ型施設を展開新ステージの投資戦略斉藤裕久物流投資事業部長新ステージの投資戦略 37　　OCTOBER 2012 　「ランドポート」のブランドなどで現在、首都圏一六カ所・延べ約二〇万坪の施設を展開している。
二〇〇八年二月から〇九年六月にかけて、大規模マルチテナント型施設を五棟竣工。
二〇一〇年一〇月には、同社が業界に先駆けて立ち上げた私募リートに一〇〇億円分の物流施設を組み入れた。
　しかし、大型物件の新規開発や取得はこのところ鳴りを潜めている。
同社の山田譲二資産投資部長は「一万坪程度の?シングルテナント型?を中心に複数の新規開発案件を検討中だ。
大型マルチテナントにも状況に応じて対応するが、当面は外資系ディベロッパーの大型施設よりも一回り小さな規模で、しっかりテナントを確保して安定した収益を上げていきたい」と言う。
　二〇一一年十一月、野村不動産グループ傘下の資産運用会社三社が合併し、国内最大級の不動産投資運用会社「野村不動産投資顧問」として再スタートを切った。
　リートを運用する野村不動産投信を存続会社として、私募ファンドの野村不動産インベスト・マネジメント、機関投資家向けの投資一任業務を手がける旧・野村不動産投資顧問を吸収合併し、社名を変更した。
これまでは取得機能、運用機能などが三社にそれぞれ分散していたが、統合によってノウハウを集約し、運用力の強化を図った。
　新会社の運用資産残高は一兆円を超える。
そのうち物流資産の比重は約一割。
将来はこれを二割から三割まで引き上げて、オフィス、レジデンス、商業施設と並ぶラインナップの一つに育てる計画だ。
　しかし当面、無理をするつもりはない。
「物流用地の高騰が行き過ぎてしまった場合には、一時的に開発を見送ることも選択肢だ。
オフィスや住宅、商業施設など別のアセットクラスでその分を補えばいい。
そうした調整ができるのが、多様なアセットを組み合わせた当社のような?総合型?の強みの一つ」と山田部長は解説する。
　物流施設の投資対象エリアは首都圏と大阪に絞っている。
このうち首都圏の倉庫需給は今のところタイトで、同社でも約二〇万坪の施設がほぼ一〇〇％稼働している。
しかし、来年は約三〇万坪が新規に市場に供給される見通し。
これは過去一〇年間の平均供給量のおよそ倍で、その影響によってしばらく需給は緩むと見ている。
その一方、土地価格は高騰する傾向にあり、チャンスは必ずしも多いとは言えない。
　大阪も現状では空室率が非常に低くなっている。
しかし、これはリーマンショック後に新規供給が完全にストップしたことが主因で、需要が大幅に伸びているわけではない。
それに対して今後は沿岸部を中心に相当量の新規供給が予定されている。
　そこで同社では比較的供給の薄い大阪の内陸部を検討中だが、「住宅や商業施設と競合してしまい、今のところ首都圏よりも土地取得のハードルが高いという感触」（山田氏）だという。
　現在は、条件の良い大型の土地を先に仕入れて後からテナントを集めるという手法からは一歩引いて、資産規模は小さくても安定収入を約束できる案件にターゲットを定めている。
それだけに有力テナントとの結びつきがカギになる。
物流施設に関しては、オフィスや住宅などとは違って野村不動産投資顧問のアセットマネージャーがリーシングを始めとするプロパティマネジメントまでカバーしており、ニーズは十分把握できている。
現在、通販や集約ニーズを中心に「テナント需要はストックがある」（山田氏）という。
また、同社の物件にオフィスや店舗を構えているテナントが新規ブランドを立ち上げる際に、物流の新規提案をするなど、商業部門から物流部門へとつながる商談もある。
　土地取得に関しては「慎重に見極める」と山田氏。
単に最初のテナントを確保するだけでなく、契約期間終了後にテナントが入れ替えとなる可能性も見越して、需要が厚い土地を取得する方針だからだ。
ハードルは高いが、そのために野村不動産の法人営業部やサブリースの野村不動産アーバンネットなどグループ内企業と情報を共有し、遊休地の所有者に対しては一体になって営業を行うなど、グループのネットワークを生かした仕組みで攻めていく方針だ。
　　　　　　　（渡邉一樹）野村不動産投資顧問 ──中規模BTS中心に安定運用目指す山田譲二資産投資部長　公共シィー・アール・イー（ＫＣＲＥ）は現在、倉庫を又貸しするサブリース、および倉庫オーナーとプロパティマネジメント契約を結んで運用を任されている施設計約一四〇〇棟を管理している。
延床面積にして約五五万坪。
三年後をメドにこれを一〇〇万坪まで拡大する計画だ。
　リーシング力を活かして新規開発も開始した。
「ＫＣＲＥ草加物流センター」（仮称・埼玉県草加市）と「ＫＣＲＥ八潮物流センター」（仮称・埼玉県八潮市）を今年相次いで着工した。
今後は年間三棟程度のペースで開発を続けていく方針だ。
延床三〇〇〇坪から一万五〇〇〇坪の中規模施設が対象だ。
一万坪を超える施設についてはワンフロア五〇〇〇坪程度の多層階にする。
　公共建物グループの物流不動産関連事業会社として二〇〇九年十二月に発足。
一〇年八月にコマーシャル・アールイー（旧・幸洋コーポレーション）の物流不動産事業を継承し、さらに一一年七月に神奈川県の天幸総建と合併した。
コマーシャル・アールイーと天幸総建はいずれも倉庫サブリースの大手。
二社を吸収したことで、ニッチ市場ながら圧倒的シェアを握った。
　サブリースの対象は三〇〇坪〜六〇〇坪のスペースが中心になる。
大型施設の増加によって、中小規模の倉庫には空きが目立っていると言われるが、今のところ同社が運用しているスペースの稼働率は全体で九七％近くに達しているという。
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烹達劭鼎竜技鈎藹┥鑢海蓮嶌�榔箴欧�� 万坪を超えるような大型マルチテナントばかりに投資家の注目が集まっているが、一万坪を超えるスペースとなるとテナントは限られる。
実際に一番ニーズがあるのは延床三〇〇〇坪〜六〇〇〇坪クラス。
当社はそのボリュームゾーンで勝負する」と言う。
　マルチテナント型に特徴的なランプウェイや一度に何台もの車両を横付けできるバースも、必要としないテナントにとってはコスト高の要因になる。
人気エリアのまとまった土地は地価も高く、賃料に反映される。
比較的安価な土地に、コストを抑えたスペースを用意すればニーズはあるという読みだ。
　そのため、「この場所ならいけると判断できれば、すぐに土地を押さえる。
テナントを探している間に土地は逃げてしまう。
リスクはあるが、そのやり方を親会社も認めてくれている。
立地が良くて一定のスペックを備えていれば、リーシングに困る心配はない」と亀山常務は自信を持っている。
　現在建設中の二棟も完全な先行投資だ。
「草加」は外環道三郷西ＩＣから約三キロの草加八潮工業団地内に立地し、地上四階建て、延べ床面積約九一〇〇坪で、一三年四月の竣工を予定している。
「八潮」も同じ工業団地内にあり、アクセスは首都高三郷線ＩＣから約四キロ。
四階建て、延床面積約五七〇〇坪で一三年一〇月竣工の予定だ。
　どちらも一棟貸しを目指しており、現在テナントを募集しているが、引き合いは十分だという。
同社は約二〇人のリーシング部隊を抱え、首都圏エリアの賃貸マーケットを常に把握している。
そのネットワークが開発事業でも武器になる。
　開発を終えてテナントの決まった物件は基本的に外部に売却する。
亀山常務は「当社は完全な独立系。
物流不動産ディベロッパーで先行投資ができて、しかもリートや財閥などの色がまったくついてない会社は恐らく他にはない。
当社がリスクを負って、ノーリスクの物件を売却するのだから投資家には重宝される。
実際、投資家から新規開発の要請を強く受けている」と明かす。
　ファンドや私募リートを自ら組成することも検討している。
「今の環境なら物件さえ用意できれば組成自体は難しくない。
今回の二物件をコアに、あと数件を加えればいい。
実績を重ねることで、マルチ型だけが全てではないことを投資家に啓蒙していく」と亀山常務は力説する。
　前身の一つ、コマーシャル・アールイーはリーマンショック後の一〇年五月に民事再生手続きの申立てに至っている。
しかし、その主因は投資アパートの販売や賃貸ショップ経営などの失敗であって、物流不動産事業自体は問題なく回っていたという。
そのことをＫＣＲＥで証明する考えだ。
　　（渡邉一樹）公共シィー・アール・イー ──サブリースから開発に領域拡大新ステージの投資戦略亀山忠秀常務取締役 CSO・CIO OCTOBER 2012　　38 新ステージの投資戦略 39　　OCTOBER 2012 　シンガポール政府系の大手不動産開発会社メープルツリーの日本法人、メープルツリー・インベストメンツ・ジャパン（ＭＩＪ）は今年三月、グッドマンジャパン（旧日本レップ）から東京や埼玉、愛知などの七物件を計一七五億円で購入した。
物件はすべてシンガポール市場に上場しているリート「メープルツリー・ロジスティクス・トラスト」（ＭＬＴ）に組み入れた。
　この取引によって、ＭＩＪがＭＬＴ向けに運用する日本の物流不動産の資産規模は二二物件、八〇〇億円強に達した。
これらは全て既存の施設を購入したもので、他にＭＩＪは新規開発物件を三拠点、運用している。
運用資産総額は合わせて一二〇〇億円程度に上る模様で、今後二、三年でこれを二〇〇〇億円規模にまで拡大する計画だ。
　同社の運用資産には首都圏のほか、京都や広島、北海道など、地方都市の物流施設も含まれている。
ＭＩＪのテレンス・ヘン社長は「当社は経済規模でトップ一五位程度までの都道府県を投資対象エリアと位置付けている。
他のプレーヤーはせいぜい上位七都道府県、多くても十ぐらいまでだろう」と言う。
　サイズ的にも大規模施設ばかりでなく、一〇〇〇〜四〇〇〇坪程度の中型物件までカバーしている。
同社でロジスティクスチームを率いる島津祐子アクティングゼネラルマネージャーは「地方ではＡクラスの物件ではなくても、Ｂプラスぐらいで、コスト面、設備面で使い勝手のいい施設のほうがむしろ好まれる」と解説する。
　地方都市であっても食品や医薬品、流通などの生活関連の物流施設には今後も一定の需要がある。
エリア内での在庫集約も進んでいる。
しかし、３ＰＬや荷主が自分で地方に物流資産を抱えるのはリスクが大きく、また賃貸物件は限られている。
地方展開の背景には、そうしたニーズにも前向きに応えることで、有力テナントとの結びつきを強めていくとの戦略がある。
　日本の投資で培ったパイプを海外事業にも活かしている。
日本の施設を利用するテナントに、海外の施設を仲介している。
逆のパターンもあるという。
メープルツリーグループは日本のみならず、アジアの主要七カ国で物流不動産事業を展開している。
その強力なネットワークを活かして日本企業のアジア展開を支援することで、需要を幅広く取り込もうと日々汗をかいている。
　資金面ではこれまで親会社のリートを後ろ盾としてきたが、二〇一〇年にメープルツリーが九〇％、伊藤忠商事が一〇％を出資するファンドを組成した。
今後は私募ファンドや新たなリートの組成を通して広く投資家の資金を呼び込む方針だ。
　それでも長期保有で安定的な賃貸収入を得るという基本方針は変わらない。
そのために必要なアセット・マネジメント、プロパティ・マネジメント、そしてリーシングまでの全ての機能を、「日本でも自分たち自身で手掛けていきたい」とヘン社長は言う。
　〇七年に日本市場に参入してからこれまでは業務提携を結んだ伊藤忠のアドバイスを受けて物件の購入を進めてきた。
しかし、経験を重ねることで日本市場への理解は深まり、ノウハウの蓄積も進んだ。
伊藤忠との協力関係は今後も継続するが、他のディベロッパーともオープンに付き合っていくというのが基本スタンスだ。
　既にグッドマンから購入した七物件を始め、伊藤忠を経由せず独自のルートで取得した物件が過半を占めるようにもなっている。
今後は二〇〇〇年代の中頃に組成したファンドが運用期間を終え、物件が市場に放出されることが見込まれる。
ヘン社長もそうした物件に関心を示しており、条件の合うものを慎重に選んで資産に組み入れていく考えだ。
　これまで同社の物件はＢＴＳ型を基本としてきたが、マルチテナント型の開発も視野に入っている。
ヘン社長はマルチテナント型について「意図的にやらなかったわけではなく、たまたま適当な物件がなかっただけ。
いいものがあればやってみたい」と関心を示す。
　マルチテナント型の運用はリーシングが課題になるが、島津ゼネラルマネージャーは「これまでの物流施設の購入や運営を通して既に相当なネットワークができあがっている」と自信をのぞかせている。
　　　　（藤原秀行）メープルツリー・インベストメンツ・ジャパン ──地方の中規模都市までカバーするテレンス・ヘン社長 OCTOBER 2012　　40 　物流施設投資を手掛ける旧日本レップが世界的な総合不動産会社グッドマングループの完全子会社となり、二〇一一年九月末に社名を「グッドマンジャパン」に変更して一年が経過した。
この間、物流拠点として注目度が高い大阪など三カ所で開発用地を取得。
国内外から新たな投資マネーも獲得した。
　ポール・マクギャリー社長は「素晴らしい成果を上げてきたと自負している。
物件の長期保有や運用、管理を基本として、日本での投資を継続していきたい」と強調。
「お客様は物流のコスト削減やオペレーション効率化などのプレッシャーを受けている。
物流面でソリューションを提供し、お客様にハッピーになっていただくのが我々のビジネスの目的だ」と力を込める。
開発中のプロジェクトを含めて管理資産は一九、運用総資産一一八三億円（完成後の想定価値分を含む）に上る。
　新たに手に入れた開発用地三件は大阪府堺市と川崎市、千葉県市川市。
マルチテナント型の大型施設を開発する計画だ。
賃貸面積は計約二五万?で、完成時の資産価値は五五五億円を超えると見積もっている。
　同社長は堺など用地取得競争の激しい三カ所で、入札ではなく相対で用地を獲得したことに関連し、「物流専業ディベロッパーとしてのノウハウ、知識がアドバンテージだ。
お客様と非常に緊密かつ良好な関係を構築しているのでニーズを早く理解し、迅速に動けることも優位点だ」と胸を張る。
グッドマングループの一員というネームバリューも、顧客の信頼を獲得する上で威力を発揮している。
　今後も最優良の物流立地のみに焦点を当てて取得を目指す。
エリアは当面、関東と関西に主眼を置くほか、顧客の要望があれば地方でも開発を検討する。
開発は自社単独を基本とするが、他社とパートナーを組む可能性は否定しない。
ただ、既存物件の購入は「あまり関心がない」（マクギャリー氏）という。
　開発の規模について、マクギャリー氏は「土地で五〇〇〇坪、総賃貸面積で一万坪ぐらいは最低必要という感じだが、それ以下のサイズでは決してやらないというわけではない」と解説する。
大規模施設をメーンとしつつ、顧客のニーズを踏まえて臨機応変に対応していくことを基本戦略に据え、マルチテナント型とＢＴＳ型をバランス良く開発する方針だ。
　海外進出する日本企業に、グループが保有する現地の物流施設を紹介するなど、世界で一五〇〇社以上と取引関係を持つグッドマングループのネットワークを生かしたビジネス展開も進めている。
ただ、マクギャリー氏は「世界規模のネットワークは武器でもあり、同時にリスクでもある。
日本でお客様が我々のサービスに満足していただけないと、グローバルに手を引かれてしまう」と気を引き締める。
　私募ファンドの「グッドマンジャパン・コアファンド」（ＧＪＣＦ）が物流施設九棟と開発用地一件をポートフォリオに組み入れており、総資産額は四八〇億円超。
今年三月には三メガバンクを含む金融機関五社のシンジケート団から、期間五年のノンリコースローン総額三七〇億円を調達してリファイナンスを完了、資金面の裏付けを済ませた。
また、エクイティとして、欧州の機関投資家などから計一億ドル（約八〇億円）を確保した。
　さらに、今年に入り、中東の政府系ファンド、アブダビ投資庁（ＡＤＩＣ）と新たなファンド「グッドマンジャパン・ディベロップメント・パートナーシップ」（ＧＪＤＰ）を組成した。
海外の機関投資家などから資金を募っており、当初の投資予算は十億ドル（約八〇〇億円）超を計画。
東京、大阪の物流施設開発案件をターゲットに据え、既に堺と川崎、市川の開発用地をポートフォリオに入れている。
　今後、グッドマンジャパンが新規開発する案件は、基本的にＧＪＤＰへ供給する予定だ。
こうした案件はＧＪＤＰが長期保有するほか、物件完成後にＧＪＣＦへ売却する可能性もある。
二つのファンドが、対象を新規開発案件と、完成物件に棲み分けることで、多様な投資家の要望に応える体制を確立した。
国内外からの投資拡大へ着々と布石を打っている。
　マクギャリー氏は「日本での投資には下限も上限も設けず、市場動向に応じたお客様のニーズを重視する。
我々は長期的に日本でビジネスをやろうと決めている」と、腰を据えて物流不動産投資に取り組む姿勢をアピールしている。
　　　　　　　　　　（藤原秀行）グッドマンジャパン ──アブダビ投資庁とファンドを組成新ステージの投資戦略ポール・マクギャリー社長新ステージの投資戦略 41　　OCTOBER 2012 　レッドウッド・グループ・ジャパンは近く、千葉県市川市に国内初の物流不動産開発案件「Ｒｅｄｗｏｏｄ市川原木」（仮称）を着工する。
竣工予定は二〇一三年九月。
敷地面積は一万六四〇〇?で、延床面積が三万二七三九?。
　建物は四階建てで一階に三〇台のトラックバースを設ける。
太陽光発電システムやＬＥＤ照明の採用など、環境も重視する。
計画段階ではマルチテナント型を想定していたが、着工前に３ＰＬ事業者による一棟借りが決まった。
　立地は、京葉道路の市川ＩＣから約一キロ、二〇一五年完成予定の東関東自動車道（東関道）と東京外環自動車道の市川ジャンクションに隣接し、京葉線の「二俣新町」駅から徒歩圏内にある。
交通面だけでなく、労働力の確保にも適している。
また、成田空港と羽田空港の中間地点に位置し、東京税関出張所も至近という好条件で、航空貨物の取扱にも向いている。
　清水建設出身でプロロジス、ＡＭＢブラックパイン在日代表等を経て、現在はレッドウッドで開発の指揮をとる松波秀明マネージング・ディレクターは「以前に関わったことのある個人的にも思い入れのある土地で、入札ではなく相対で取得することができた」と言う。
　好調な滑り出しに見えるが、それでも松波氏は「難産だった」と振り返る。
同社設立者で、ＣＥＯのスチュアート・ギブソン氏とプレジデントのチャールズ・デ・ポルテス氏はともにプロロジス出身で、プロロジスの日本進出時から物流不動産に関わり、その後ＡＭＢブラックパインの共同設立発起人・共同ＣＥＯも務めていた。
　二人とＡＭＢとの間の競業避止義務契約が二〇一〇年まで続いていたことから、〇六年にシンガポールにレッドウッドを設立してからこれまでは、オフィスや商業施設、住宅を対象とした不動産投資を行ってきた。
一一年に日本の物流不動産市場に復帰してすぐファンドの組成を目指した。
　とはいえ、経営陣は経験豊富でも投資実績のない新規参入企業が投資家の信頼を得るのは難しい。
一号案件はヨーロッパとアメリカの二社によるプロジェクトファイナンスで資金を調達した。
建築費や土地取得費などについて、その都度、承認を得るのに時間を取られた。
　それでも市川原木をまとめ、着工前にテナントも付いたことで準備は整った。
投資家からは第二弾、第三弾を急かされる状況になっているという。
松波氏は「テナントが半分付けば投資するという方針で今後はアクセルを踏んでいく」と意気込む。
　総合ディベロッパーや総合商社など新規参入が続いているが、他の不動産セクターと比べればプレーヤーの数は限られている。
日本市場の黎明期から市場の中心で活躍してきたメンバーたちが揃っているだけに、リーシング面についても一日の長があると自負している。
「物流不動産ビジネスは人と人との繋がりがモノを言う。
新しい人が来て、すぐできる仕事ではない」と松波氏。
　有力３ＰＬの経営層とのパイプだけでなく、日々のオペレーションを担うセンター長クラスとの情報交換を重視している。
一つひとつ現場に出向いて、そこで具体的に何が起きているのか、どんなニーズがあるのかを把握する。
既存施設が手狭になっている、新規案件が受託できそうといった情報を個人的なネットワークを通して入手することで、リーシングや開発競争で優位に立つ。
　今後は、ファンド組成を中心にして、五〇〇億〜六〇〇億円の資金を集め、同規模の借り入れを行うことで、三年で一二〇〇億円規模の投資を日本で計画している。
競争の激化で物流適地の取得は難しくなっているが、市川に一件、名古屋に二件、?隠し球?もあるという。
　また、中国では今年七月、オランダの大手年金サービス会社ＰＧＧＭから、九五〇〇万ユーロ（約九五億円）相当の米ドルの投資を得て、「レッドウッド・チャイナ・ロジスティクス・ファンド」をクローズした。
当面、総額二五億人民元（約三一一億円）を二カ所の物流センターに投資する計画で、予約契約も締結済み。
すでにドイツ企業の入居が決まっている。
　　　　　　　　　　　（渡邉一樹）レッドウッド・グループ・ジャパン ──1号案件「市川原木」の成功をテコに松波秀明マネージング・ディレクター OCTOBER 2012　　42 　日本ロジスティクスファンド投資法人（以下「ＪＬＦ」）は物流施設に特化する唯一のＪリートだ。
現在の資産規模は一五八六億円。
保有する物流施設は首都圏を中心とする三〇物件で、三八社のテナント企業を抱えている。
資産運用会社は三井物産、三井住友信託銀行、ケネディクスの三社が出資する三井物産ロジスティクス・パートナーズ（以下「ＭＬＰ」）だ。
　二〇〇五年の上場以来、?超?がつくほど堅実な投資運用スタイルを貫いている。
無借金から出発し、現在においてもＪＬＦのＬＴＶ（負債比率）は二八・七％に過ぎない。
Ｊリートの平均ＬＴＶはおよそ五〇％、最も高い水準のリートは六〇％を超えていることからも、その差は明白だ。
低いＬＴＶを維持する理由を、ＭＬＰの川島高之社長は次のように説明する。
　「借入金を大幅に増やして積極的な投資をすれば、利回りや分配金を上げることは簡単だ。
ただし、そういった手法には大きなリスクも伴う。
我々のポリシーは、良質な物流施設を適正な価格で買い、安定的に成長していくことだ。
決してムリな投資はしない」　際立つ堅実姿勢に対し、投資家からは「物足りない」と指摘されることもしばしばあるが、財務の健全性はＪリート屈指といえる。
このポリシーが奏功し、〇八年のリーマンショック直後はＪＬＦにとって大きな商機となった。
それまで過熱していた物流不動産の売買市場が金融危機で急停止し、多くのプレーヤーが資金難で身動きが取れなくなるのを尻目に、ＪＬＦは強固な財務基盤を武器に打って出た。
　ゼロに近かったＬＴＶを徐々に引き上げながら借入金を調達。
一〇年には公募増資も実施した。
これらの資金を使い、〇九年から一〇年にかけて「市川物流センター?」、「習志野物流センター?」、「加須物流センター」、「東雲物流センター」などを相次いで取得した。
その全てが競合不在の相対取引のため、高騰局面では決して実現しないような割安価格での購入に成功している。
　市況の混乱が収束し、各プレーヤーの資金調達力も回復してくると、優良施設の相対案件は減り、再び売り手優位の入札案件が増えてきた。
ＪＬＦは従来の方針通り、必要以上に価格が吊り上がるオークションからは距離を置いた。
この影響もあり、一一年の新規取得物件はゼロという結果に終わっている。
　競争環境が再び激化したことを受け、今年からは投資機会創出のために新たなアプローチを採用している。
スポンサーとの共同プロジェクトだ。
今年三月に三井物産の一〇〇％子会社である三井物産リアルティ・マネジメントが組成するＳＰＣとの共有で「草加物流センター」を取得したほか、九月には三井物産と三菱地所が共同企画した「辰巳物流センター」を取得している。
辰巳物流センターはＪＬＦが開発段階からノウハウを提供するかたちで参画し、竣工後に物件を引き受けるスキームを採っている。
　今後も開発プロセスから参画できる案件を模索する方針を固めている。
開発パートナーはスポンサー企業に限定せず、これまで競合相手と見なされていた物流不動産プレーヤーとも協力体制を築く。
開発が得意で、物件の出口を欲している企業となら、互いにメリットを享受できるという目算だ。
既に水面下では複数社と具体的な話し合いが持たれている。
　川島社長は「今後五年をメドに資産規模三〇〇〇億円を目指す。
ＬＴＶは三〇〜三五％が一つのラインだ。
今は売買市場が高騰局面にあるのでチャンスは多くないが、待っていれば、いずれリーマンショック後のような?買い?に適したタイミングは訪れる。
その時に、前回と同様、果敢に攻められる体制を築いておくことが重要だ」と判断している。
　リーシングや施設管理にも力を入れている。
今年六月にテナントが退去した「八千代物流センター」ではバリューアップ工事を実行。
これによって分割賃貸が可能になり、使い勝手が向上した。
「ＪＬＦのポートフォリオ稼働率は九七％を達成している。
施設のメンテナンスやバリューアップを怠れば、テナント満足は得られず、結果的には投資家にも迷惑をかける。
コストはかかるが、避けることのできない施策だ」と川島社長は言う。
　（石鍋　圭）日本ロジスティクスファンド投資法人 ──市況を見極めチャンスを待つ新ステージの投資戦略三井物産ロジスティクス・パートナーズの川島高之社長CEO 新ステージの投資戦略 43　　OCTOBER 2012 　産業ファンド投資法人（以下、「ＩＩＦ」）は今年二月、自身二度目となる公募増資を行い、約一九六億円の資金を調達した。
これに借入金を合わせた約三七三億円を投じ、物流施設を含む六つの物件を今年三月から四月にかけて取得している。
この投資により、資産規模は従来の約一〇八二億円から三四％増の約一四五五億円に拡大。
保有する施設は一六物件から二二物件に増加した。
ポートフォリオ全体の平均ＮＯＩ利回りは五・三％から五・九％に上昇している。
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稗稗討了饂艮人儔饉劼任△觧杏�� ユービーエス・リアルティの久我卓也社長は「投資家にとってメリットのある取引が実現できたと判断している。
今後も良い機会があれば積極的に投資する方針だ。
当面は資産規模二〇〇〇億円を目指す」と語る。
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稗稗討亙��楡澆里曚��譟ΩΦ羈� 発施設等、インフラ施設を投資対象とするＪリートだ。
全二二物件のうち物流施設が十三物件で最も多く、次いで工場・研究開発施設等が五物件、インフラ施設が四物件という構成だ。
資産規模ベースでは一物件当たりが大きいインフラ施設の比重が最も高いが、「我々のコアは物流だ」と久我社長は言う。
　二〇〇七年一〇月に上場を果たしたが、スタートからの数年間は冬の時代だった。
タイミング悪く上場直後にサブプライム問題やリーマンショックなどが相次いで発生。
これにより、成長目標の時間軸を大幅に修正する必要に迫られた。
〇八年に予定していた公募増資は中止。
資産の売却や劣後投資法人債の発行などを通じ、一時は六〇％以上にまで上昇したＬＴＶ（負債比率）の引き下げを図るなど、財務基盤の立て直しに追われた。
　潮目が変わったのは二〇一〇年。
投資家への分配金上昇を図り、「習志野ロジスティクスセンター（底地）」を取得し、それと並行して「船橋ロジスティクスセンター」を売却するなど、資産の一部組み替えを行った。
これが市場から好感され、それまで下落を続けてきた投資口価格（※株価に相当）が反騰。
粘り強く継続してきたＬＴＶの低減、借入金の長期化・固定化なども投資口価格押し上げの要因となった。
　これを受けて、翌一一年には上場以来初となる公募増資を実施。
市場から調達した約六一億円に借入金を合わせ、総額約一一三億円をかけて五つの物流施設を取得した。
さらに今年に入ってからは、冒頭で説明したように二年連続となる公募増資を実現し、大型投資に繋げている。
　ポートフォリオ全体の収益力の向上や財務面の強化により、一口あたり分配金は二年の間に四一％増加している。
これが奏功し、一〇年初頭から反転した投資口価格の上昇は現在に至るまで続いている。
現在の投資口価格は、当時の水準の二倍以上にまで跳ね上がっている（一二年九月一八日現在）。
ＩＩＦの軸足は、完全に冬の時代を脱し、再成長のフェーズへ移行したと見て良いだろう。
　懸念材料としては、テナント数が挙げられる。
ＩＩＦの抱える二二物件に対し、テナント企業は二三社のみ。
保有するほぼ全ての物件が一社専用施設のためだ。
現状は稼働率一〇〇％を達成しているが、一社が抜けるだけで、全体に大きな影響が発生することになる。
更新のタイミングが迫る物件においては、如何に円滑に代替テナントをリーシングするか、あるいは既存テナントの契約を延長するかが危機回避のポイントになる。
直近の例としては今年六月に「厚木ロジスティクスセンター」が更新を迎えたが、空室期間を出すことなく富士ロジテックの誘致に成功している。
　物件取得に際しては「ＣＲＥソリューション提案」と呼ぶ手法を用いている。
民間企業が抱えているノンコア不動産にターゲットを絞り、相対で交渉して取得するというものだ。
今年取得した六物件および昨年取得した五物件などは、いずれもこの手法による。
　「入札による取得よりも投資額が抑えられるのが最大のメリットだ。
取引先企業にとっても、早期にバランスシートをスリム化し、コア事業への集中や新規投資への資金創出を実現できるといった利点がある。
一般の入札価格が高騰傾向にある現在において、こうした選択肢が存在することは我々の大きな強みだ」と久我社長は説明する。
　（石鍋　圭）産業ファンド投資法人 ──資産規模2000億円に向けて再成長三菱商事UBSリアルティの久我卓也社長 OCTOBER 2012　　44 　三菱商事グループのファンド運用会社、ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント（ＤＲＥＡＭ）は十月、私募リート「ＤＲＥＡＭプライベートリート投資法人」を組成する。
スタート時の資産規模は約三二〇億円だが、三年後に一五〇〇億円、五年後には二五〇〇億円に育てる計画だ。
　運用資金の三分の一以上を物流施設に充てる。
国内の私募リートは二〇一〇年十一月に野村不動産が第一号を組成したのを皮切りに、これまでに三菱地所、三井不動産が参入、ゴールドマンサックスも九月までに参入するとしているが、物流不動産をポートフォリオの中核に据えるのはＤＲＥＡＭが初めて。
　国内年金基金を始めとする日本の機関投資家を物流不動産市場に呼び込むことが狙いの一つだ。
これまで日本の物流不動産市場を支えてきたのは、海外投資家やリスクマネーによる私募ファンドが中心で、国内の年金や生保などは様子見の域を出ていなかった。
　市場が未成熟であったことに加え、運用期間と投資金額に制約があるファンドや、株式市況に影響を受ける上場リートは長期安定的な運用を期待する資金とは相性が悪かった。
それに対して私募リートはファンドと違って運用期間や投資金額に制約がなく、非上場なので価格変動リスクも低い。
　同社の辻貴史副社長は「私募リートを梃子に、海外では安定的な投資対象として認知度が高い物流不動産投資を日本にも普及させたい。
約三〇〇兆円と言われる国内年金基金の数％が不動産市場に流れるだけでも大変なインパクトがある。
物流施設特化型の上場リートも存在するが、投資家に物流不動産を正しく評価していただくうえで、投資家と直接コミュニケーションが取れる私募リートが担う役割は大きい」と見ている。
　ただし、そのためには国内機関投資家への啓蒙が必要だ。
投資家向けのプレゼンテーションは「物流講座」から始まる。
物流の機能、歴史を解説し、その上で立地や施設の特徴をレクチャーして、ようやく投資対象としての検討が始まる。
　辻副社長は「その点で当社は三菱商事が有する実業知見を活かせる。
日本の物流に深く根差していることで、投資家に対して臨場感のある解説ができる。
私自身、三菱商事の物流部門出身で、そのことが武器になっている」という。
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庁劭釘腺佑�人僂垢觧饂叉�呂楼貽麈�� 月時点で約五三〇〇億円、国内商社系の不動産ファンド運用会社としては最大となる。
そのうち物流施設は一一五〇億〜一二〇〇億円を占めている。
「物流施設は商業施設と並び当社の得意分野。
今後も優良施設を組み込み、テナント様に安心してご利用いただけるよう、長期安定運営を目指す」と辻社長は意気込む。
　二〇一〇年に運用を開始した物流施設特化型の第一弾ファンド約二三〇億円は、厳しい環境下でも安定した収益を確保し、高い評価を得られた。
これを受けて今年九月には、第二弾の運用を開始した。
投資対象は神奈川・千葉臨海部の物流一等地にある築浅大規模物件で、資産規模は二五〇億円、運用期間は一二年九月末〜一九年九月末。
今後も第三弾、第四弾と組成していく方針だ。
　同じ三菱商事系のファンド運営会社に、三菱商事ＵＢＳリアルティがある。
同社は「産業ファンド」を始めとする上場リートの運用を担当し、ＤＲＥＡＭが私募ファンドおよび私募リートを担当するという役割分担だ。
　上場リート同様に、ＤＲＥＡＭも自社開発はしない。
三菱商事が施設を開発もしくは既存物件を取得。
タイミングを見てグループのファンド運営会社等に譲渡するかたちで、金融商品化している。
投資用不動産を一時プールするために三菱商事は約一〇〇〇億円の枠を設けている。
これを利用して投資家のニーズと市況のギャップを調整することができる。
　この他にＤＲＥＡＭ独自でも他のディベロッパーや事業会社から物件を仕入れている。
優良物件の取得は競争が激しくなっているが、「物件のパイプラインは豊富で、三菱商事の開発案件やテナント様からの相談もある。
また三菱商事のリスクマネーを活用しながら決済の柔軟性と確実性を高めることにより、売主サイドに安心感を持っていただき、入札ではなく相対で取引してもらえるケースも多い」という。
　　　　　　　　　　　（渡邉一樹）ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント ──私募リートで国内機関投資家を市場に導く新ステージの投資戦略辻貴史副社長