ロジビズ :月刊ロジスティックビジネス

2014年10月号

    2014年10月号
     
   
   
特集物流不動産 2014

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【第1部】大量供給が潜在需要を掘り起こす

日本ロジスティクスフィールド総合研究所 辻 俊昭 代表
 大規模な賃貸物流施設の新設ラッシュは今後も続く。とりわけ2015年には過去最大規模の供給が控えている。しかし、空室率が10%を超える可能性は低いと推測される。市場の過熱感は高まっているが、今のところ需要と供給は高水準でバランスしている。異変が起きるとすれば15年後半以降だろう。


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【第2部】成約賃料の上昇基調が鮮明に

シービーアールイー 鈴木公二 シニアコンサルタント
 大型賃貸物流施設に対する需要の大幅な伸張が大量供給を吸収している。首都圏の2013年の年間新規需要量は過去最高だった。賃料も全般的に上昇基調にあり、首都圏ではリーマンショック前の水準まで回復する地域も出てきた。近畿圏の賃料は堅調に推移。中部圏は開発案件が少なく、需給のひっ迫が顕著になっている。

 

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【第3部】主要プレーヤー25社の最新活動状況

【開発・投資プレーヤー】

オリックス
──グループ力生かした多様な提案に強み

 

グッドマンジャパン
──高品質案件を選別し重点投資

 

グローバル・ロジスティック・プロパティーズ
開発地域は首都圏65%、関西25%

 

清水建設
──建築請負に加えて自社開発も推進

 

シーアールイー
──首都圏や都市圏中心に年3〜4棟のペースで開発

 

住友商事
──汎用性の高い物流施設に投資

 

ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント
──最先端スペック施設以外への投資も計画

 

大和ハウス工業
──BTS7:マルチ3の割合で開発推進

 

東急不動産キャピタル・マネジメント
──物流専門私募ファンド立ち上げを検討

 

日本生命保険
──生保最大手が物流不動産投資に参入

 

野村不動産
──年4〜5棟ペースの開発目指す

 

プロロジス
──年間400億〜600億円の新規開発継続

 

三井不動産
──物流専門のJリート立ち上げ目指す

 

三菱商事都市開発
──首都圏中心に大型施設を開発

 

三菱地所
──好立地と最新スペックで差別化

 

メープルツリーインベストメンツジャパン
──物流施設開発特化ファンドを組成

 

ラサール不動産投資顧問
──今後2〜3年の日本での投資は3000億円規模

 

レッドウッド・グループ・ジャパン
──三大都市圏で新規開発を検討中

 

【リート】

オリックス・アセットマネジメント
──優良物件に厳選投資

 

GLPジャパン・アドバイザーズ
──施設力と運営力で高い再契約率

 

大和ハウス・リート・マネジメント
──資産規模2000億円の達成に自信

 

野村不動産投資顧問
──5年間で4000億円のポートフォリオに

 

プロロジス・リート・マネジメント
──年平均500億円程度アセット増加

 

三井物産ロジスティクス・パートナーズ
──独自の再開発や大規模改修で高収益施設に

 

三菱商事・ユービーエス・リアルティ

──工場・インフラ分野に軸足シフト


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【第4部】開発会社トップインタビュー

「都市部に限定せず全国展開を継続」

大和ハウス工業 大野直竹 社長

 創業当初からこれまでに計3千棟以上の物流施設建設に携わってきた。現在は「Dプロジェクト」と称する本格的な物流施設のソリューション事業を展開。BTS型施設を全国で手掛けている。近年はマルチテナント型にも本格進出。全体の3割程度を占めるまで拡充する計画だ。短期的な相場変動に振り回されず、腰を据えて開発に取り組む。


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「物流施設専業の競争力を見せつける」

プロロジス 山田御酒 社長

 国内の総合不動産大手が軒並み参入したことで市場は新たな段階に入った。これから開発会社間の競争が本格化していく。それでも自信はある。立地の選定から土地の仕入れ方、建設コストの抑制策、さらには3PLとのパートナーシップに至るまで、他社とは比較にならないほど先に進んでいると自負している。


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「来年度の大量供給も順調に吸収できる」

グローバル・ロジスティック・プロパティーズ 帖佐義之 社長

 この1年で1千億円規模の開発を行った。2014年度も600億〜700億円の投資を計画している。過去最大級の供給が予想される15年度もeコマースや3PL関連の底堅い需要を見込む。コストの抑制と建物の強度・免震性を両立させるため、社内に専門チームを置いて研究体制を強化する。


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【第5部】開発用地の在庫は減少に転じた

一五不動産情報サービス 曽田貫一 代表
 物流不動産デベロッパーが所有する建設前の物流用地の在庫は、2012年以降、急速に積み上がっていた。それが今年に入って減少に転じている。15年に施設の大量供給が見込まれることをにらみ、各社が用地取得に慎重になっている可能性がある。


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【第6部】Interview

「量の競争から質の競争に移行する」

日本政策投資銀行 安松志郎 アセットファイナンスグループ

副調査役
 開発会社は今、どれだけ多くのスペースを提供できるかという「量」の競争に奔走している。しかし、近く局面は変わる可能性がある。需要の伸びが鈍化すれば、物流施設は「質」の競争にシフトする。テナントの目は肥えてきた。立地とスペックが厳しく吟味されることになる。


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【第7部】取引利回りはどこまで下がるか

日本不動産研究所 佐久間譲治 証券化部

主任専門役 インダストリアル専門チーム チーフ
 物流施設への投資意欲はさらに高まり、プレーヤー層の拡大も続いている。投資対象となる物流施設の売買市場への供給が少ないことと相まって、直近の物流施設に対する期待利回りは金融危機前の水準を既に下回り、取引利回りもさらに低下していく様相を呈している。


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KeyPerson

「スーパーハブ郵便局を全国に展開する」

日本郵便 諫山親 専務執行役員
 来年3月末、埼玉県和光市に延べ床面積約7万8千平方メートルの東京エリア新局が完成する。郵便・宅配便の仕分けと営業倉庫機能を備えたスーパーハブだ。同様の施設を2018年度までに総額1600億円以上を投じて全国に展開、ネットワークを再編する。得意とする通販向けで物流会社としての地盤を築き、事業ドメインを拡大していく。

 

     
 
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伊藤忠食品〈物流サービス〉

スーパーで買い物した荷物を3時間で宅配

小売業8社・160店が利用し会員数10万人


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横浜ゴム〈物流拠点〉

仙台の新拠点で連結在庫の一元管理に挑む

国内SCM機能を販社に移し供給網再編へ


     
 
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物流企業の値段
《第97回》

舩江輝 シティグループ証券 バイスプレジデント

商船三井

LNG船と海洋に経営資源を集中投資
事業ポートフォリオ変革が成長の鍵に

 

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海外トレンド報告【News】

《欧米編》2013年の航空貨物輸送はエミレーツが首位
《中国編》中国オンライン小売市場が年間47兆円超の見込み


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NEWS ROOM

日本通運が24年ぶり運賃値上げ/伊藤忠が物流不動産1千億投資

物流業界への提言《第2回》

ANZ銀行・井上義明氏(下)


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湯浅和夫の物流コンサル道場

《第150回》〜温故知新偏 第31回〜

トラック運賃のメカニズム

 

  94  
奥村宏の判断学《第149回》

関西電力元副社長の告白


  96  
佐高信のメディア批評

日本が岐路に立つ今こそごみ箱に捨てるべき

財界代弁者・アメリカ追随の“日本財界新聞”

 

  98  
物流指標を読む《第70回》

ドライバーの賃金は上昇しているのか?

日通総合研究所 佐藤信洋


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東工大キャリアアップMOT 
サプライチェーン戦略スクール報告

《第7回》サプライチェーンを支えるIT

日立ソリューションズ東日本 中山健 チーフコンサルタント


  102  
事例で学ぶ現場改善《第139回》

部品メーカーH社の現場再生プロジェクト

日本ロジファクトリー 青木正一 代表

  106  

The International Society of Logistics

国際ロジスティクス学会[SOLE]日本支部報告
情報品質保証とロジスティクス

 

     
 

 

 

CLIP BOARD

 
110
 

●吉本隆一氏らが米国防総省の調達改革解説本/物流連が初の業界インターンシップ開催

 

 

 

 

DATA BANK

 
111
 

●国土交通月例経済(国土交通省)

 

     

114
  主要記事索引
  118   編集後記
 
119
  広告索引

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